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中古住宅の流通について考えてみた。

新建ハウジング9/20号に「既存住宅の性能ラベル本格化!?」と題した記事が掲載されていました。

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空家が増加していてその対策が望まれる昨今ですが、この制度が実際に定着し、空家を売買する際にも中古住宅の性能や傷み具合などを知ることが出来たなら良質の空家が流通することに繋がり良いことだと思います。

耐震診断を依頼される方の中には「中古住宅を購入したが耐震性はどの程度かわからない。」という方がいらっしゃいます。
考えてみればこれはおかしな話で、本来であれば購入時にその家の「耐震性能」や「断熱性能」は買主が知ることが出来るようにしておくべきです。

中古住宅を買って住み始めたけれど「耐震性が無いことが後からわかった。」とか「冬になったらすごく寒くてストーブをいくら焚いても暖まらない。」といったこと。珍しくないと思います。

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あるリフォーム済みの中古住宅を見せてもらう機会がありました。
内装は表面上きれいにリフォームされていましたが小屋裏や床下を覗くと床、壁、天井とも断熱材はほぼ無し。耐震補強をした様子もありませんでした。
購入される方がそれらを理解したうえ納得し購入するのであれば問題は無いのですが、そうではないケースがほとんどでしょう。

冒頭の「既存住宅の性能表示」中古住宅の流通にも絡んで来れば消費者にとっては朗報です。この辺り、色々と壁はありそうですが良質の中古住宅の流通には欠かせない制度です。今後、そういった方向に進むことを望みます。


阿賀野でつくる木の住まい
新潟県阿賀野市 宮崎建築

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「瓦」と「板金」?屋根材を決定する3つのポイント。

瓦、板金の良し悪しを解説してきましたが、実際に選ぶときには何を基準にしたら良いでしょうか。

① デザインから選ぶ 
屋根は家の印象を大きく左右します。
素材の質感、色、重厚感があるか、すっきりしているか…など。
「こんな家イメージの家がいいな」というものがあれば割とすんなり屋根材は決まってきます。

② 機能から選ぶ
屋根の角度が水平に近い場合や急こう配の時は板金葺き。
雪を自然に落雪させたいなら板金葺き。
重量を軽くし、耐震的に有利にしたいなら板金葺き。
長期間の耐久性なら瓦。
部分補修の容易さなら瓦。
など。
素材の持つ機能面から選択するのも一つの方法です。
また、デザインから選んだ屋根材が機能的な理由で採用できないといったことも考えられます。

③ コストから選ぶ
初期の屋根葺きにかかるコストは板金の方が安くなるケースが多いですが、長期のメンテナンスや耐久性を考えると瓦の方が割安になる場合もあります。
初期コストを優先させるか維持費を含めトータルで考えるかで選択も変わってきます。


まとめ
・新築の場合
新築の場合は素材の持つ短所は建築的に解決することが出来まるのでデザインで決めて良いと思います。設計中の家の外観にはどういった屋根材が似合うを考えることで自然に決まってくるのではないでしょうか。

・リフォームの場合
デザインも重要ですが機能面をしっかりと検討する必要があります。
屋根だけを改修する場合、素材の短所を建築的に解決することが難しい場合もあります。
安易に今までと同じ屋根材にすることなく、重量、角度、メンテナンスなどをしっかりと検討する必要があります。
また、特にリフォームの場合は工務店に相談するのが良いと考えます。それぞれの工法を公平な視点で選択することが出来、下地や構造の補強もトータルに行うことが出来るからです。

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今回は代表的な屋根材である「瓦」「板金」を考えてみましたが、その二つの中間的な素材も存在します。(アスファルトシングル葺きなど)

結局は、文章だけで解決することではなく最終的には信頼できる業者さんに相談し決定していく事になりますが、屋根材を選ぼうとお考えの方の一助となれば幸いです。(元も子もない??(^_^;))


「信頼できる業者の選び方」少し間を空けてから記事にします。

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板金屋根の良し悪しを工務店が徹底解説!

工務店的に考える屋根材の選び方、今回は「板金屋根」について徹底解説!


・そもそも板金屋根ってどんなもの?
一昔前は「トタン」といういう亜鉛メッキの鋼板を使用していたのですが、定期的に塗り替えをしないと錆が出るという問題がありました。

現在は「ガルバリウム鋼板」というアルミ亜鉛合金メッキの鋼板を使用するのが一般的となっていて、耐候性が格段に向上し、20~30年はメンテナンスフリーとなっています。

板金屋根 ガルバ


◎板金屋根のメリットは?

①重量が軽い

板金屋根を選択するうえでの最大のメリットは重量が軽いことでしょう。
屋根を軽くすることで構造にかかる負担を減らすことができ、梁の寸法を小さくしたり広い間取りで設計したりという事がしやすくなります。
板金屋根 ガルバ

②瓦に比べ屋根勾配を自由に決めることが出来る。

一般の方にはあまりなじみのないことかもしれませんが、選択する屋根材によって屋根の角度は決まってきます。
板金屋根は水平に近い角度から垂直まで何でも来いなのです。

板金屋根 ガルバ

板金屋根 ガルバ


③瓦屋根に比べ線が少なくすっきりとした印象になる。

これはメリットというより好みや感性の問題ですが大きな特徴です。
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①~③をまとめると板金屋根は設計の自由度が高いことが大きな魅力と言えます。


◎板金屋根のデメリットは?

①部分補修がしにくい

例えば雪おろしをされる地域の場合、スコップなどで屋根材を傷めてしまうことがあります。瓦であれば割れた部分のみ交換できますが、板金は全体でつながっているので少し厄介です。
板金屋根 ガルバ

②雨音がしやすい
リフォームで瓦を板金に変更された方から「板金屋根にしたら雨音が気になるようになった。」と聞くことがあります。これは薄くて軽い板金のため起こる現象ですが、下地を雨音が響きにくい方法とすることで軽減することが出来ます。
リフォームで瓦→板金を検討されている方は業者さんによく確認する必要があります。

板金屋根 ガルバ


次回「瓦屋根と板金屋根違いは??どっちがいいの?」へ続きます!

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瓦屋根の良し悪しを工務店が徹底解説!

住宅を新築、またはリフォームする際「屋根はどうしよう?」と悩まれる方もいらっしゃると思います。
ネットで「瓦」「板金」の選び方などを検索してみると瓦屋さんや板金屋さんのHPが上位に表示され「いずれかに有利な内容のものが多いなぁ。」という印象。
ここは「工務店的に考える屋根材の選び方」を整理する必要がある!…と思い、考えてみました。

今回は瓦について徹底解説!

◎瓦のメリット
①落ち着いた佇まい

なんといっても瓦の持つ雰囲気が最大の魅力でしょう。
私は、月明かりに照らされた瓦屋根がとても美しいと思っています。^^
棟に積む瓦の高さや鬼瓦の大きさなどでも外観の印象も変わるので重厚感を重視したり逆にシンプルにすることで軽やかな印象とすることもできます。
最近は棟をあまり高くせず鬼瓦も小さめの物、又は無しとする場合が多いようです。

瓦屋根


②高耐久であること
阿賀野市が産地である安田瓦は雪国のための瓦といってもよく、耐寒性(寒さ、凍害に対する強さ)耐圧性(雪の重みなどに対する強さ)には定評があります。
一昔前は「安田瓦は3代持つ」などと言われていましたがさすがにそれは言い過ぎの気もします。(^_^;)
素材としてはかなり長期に渡って使えますが適切な修繕、点検が不可欠でしょう。

瓦屋根


◎瓦のデメリット
①施工費が板金等に比べ割高であること。
②重量があるため他の屋根材より梁を大きくしたり耐震壁を増やしたりする必要がある。

瓦 コスト


瓦のデメリットでよく言われることはこの二つだと思います。
しかし、瓦の独特の落ち着いた佇まいを設計に生かしたいと考える場合、コスト増分の価値がありますし、メンテナンスフリーであることを考えると一概に割高とはいえません。
また、重量があるからこその耐寒性、耐圧性、長期の耐久性なので、一概にデメリットともいえません。ただし、瓦屋根にすることを想定して構造を計画する必要はあります。

板金編に続きます。^^

阿賀野でつくる木の住まい
新潟県阿賀野市 宮崎建築

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強風で家が揺れる!耐震性とも関係があるの!?

台風の上陸が多くなるこの季節、8月の下旬にも阿賀野市近郊では大変な風が吹き建物や農作物などに大きな被害を与えました。
風 家が揺れる

お恥ずかしい話、宮崎建築の作業場の屋根のトタン、外壁のトタンの一部も強風によってはがされ、朝作業場に行ってみると青空が見える状態でした。(本当に恥ずかしいのですぐに修繕しました!(^_^;))

台風などの強風時、風で家が揺れるという事を体験したことのある方は多いと思います。
なぜ家は揺れるのでしょうか。
それは建物に水平方向に大きな力が加わるからです。
風 家が揺れる

建物に加わる水平方向の力、これは地震時に加わる力と同じです。よって耐震性を高めることは風に抵抗することにもなるのです。

家を建てるとき大きさや仕様によってどの程度の耐震性を持たせなければならないか建築基準法で定められていますがそれは風に対しても同じです。
一定の耐風性を持たせることが法律で定められています。

住宅の耐震性を高めることは耐風性も高める事になります。
実際に耐震補強をしたお施主さんからは「外で強い風が吹いていても気づかないことが多くなった」と言って頂くことがあります。(音に関してはサッシの交換や断熱材の充填の効果もあります。)

「風で家が大きく揺れる場合、耐震性が不足している可能性がある。」というお話でした。(^_^)


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新潟県阿賀野市 宮崎建築

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屋根の葺き替えで耐震性を向上させる3つの方法。

今回は屋根材について。

屋根材の葺き替えは使用している材料にもよりますが、30年~50年程のスパンで考える必要があります。
葺き替え工事は費用も掛かり比較的大きな工事と言えます。
数十年に一度行う葺き替え工事、このタイミングを逃さず耐震性、耐久性を高めるにはどうしたらよいのでしょうか?

①屋根材を軽くする!
既存の屋根が瓦葺きの場合、アスファルトシングル葺きや板金葺きなどの軽い材料を選択することで耐震性を向上させることが出来ます。安易に今までと同じ屋根葺き材にするのではなく、慎重に材料を選択することで特殊な工事をすることなく、屋根工事の「ついでに」耐震性を高めることができます。

耐震リフォーム
「黒埼の家」既存の瓦屋根を板金屋根に変更することで耐震性の向上を図った。


②カバー工法を選択する場合は慎重に!
既存の屋根葺き材を撤去せずに上から新しい屋根材をかぶせてしまうカバー工法というものがあります。
工期が短くなることや既存屋根材の処分料がかからないことがメリットと言えますが宮崎建築ではおすすめしていません。
理由は、傷んでいる下地の補強、修繕や金物の取付などは既存の屋根材を撤去しなければ行うことができず、それらを行う数十年に一度のチャンスを逃してしまうからです。
以上の事から少々費用が掛かっても既存屋根を撤去したうえで葺き替え工事を行うことをおすすめしています。
また、処分料がかからないという話も数十年後に先送りするだけの話なので「お得」という事にはならないと考えます。(数十年後、処分料は確実に値上がりしているはず。)
当然ですが屋根材も2重なので重量は増します。よって、この方法では耐震性は向上させにくいのです。
既存の屋根材を撤去し葺き替えを行うことが「ついでに」耐震性を向上させやすく、結局は費用が掛からないと考えます。

屋根 葺き替え
「黒埼の家」既存屋根材を撤去した様子。下地は健全、構造の傷みが無いことが確認できた。

③下地、構造が見えたときは抜かりなく補強!

屋根 葺き替え
「黒埼の家」金物の補強も確実に行うことが出来ました。
既存屋根材を撤去するからこそ、こういった工事も簡単にできます。

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新潟県阿賀野市 宮崎建築


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外壁リフォームの前に!定期的な点検で耐震性を維持する方法。

厳しい気候条件に常にさらされている外壁材。

時間の経過とともに塗装の劣化やひび割れなどが生じることがあり、放っておくとさらに外壁材を傷めたり雨漏りの原因となることがあります。


外壁リフォーム


外壁材の傷みはお住まいの方自身が目視でも確認できるものが多いので年一回程度建物の外周を点検し、その都度修繕することが大切です。

その方が結果、費用も抑えられます。

定期的な点検、修繕は建物が持つ耐震性を低下させないために大変重要です。
このように目的意識を持って行う点検、修繕は広義での「耐震リフォーム」と言えると私は考えます。

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耐震リフォーム?どんなことするの? その②

耐震リフォームとはどんな工事をするのか?
今回は少し具体的に。

①外装材の傷みや雨漏り箇所の修繕
屋根の雨漏りや、外壁のひび割れ、雨樋の破損などがある場合、そういった箇所の修繕が最優先です。
雨水などの侵入が継続的にある場合、柱や梁などの構造体を急速に傷めることとなります。
木の家に永く安心して住み続けるためには雨漏りは大敵。逆に言えばそこに気を付ければ木の家は本当に永く住まうことができるということになります。

耐震リフォーム


②屋根材を軽いものに変える
屋根材を軽いものに変更することで建物の受ける地震力を軽減することができます。
具体的には瓦屋根を板金屋根のような軽い屋根材に変更、ということになります。

③壁の補強
耐震補強といえばまず「壁の補強」をイメージする方が多いのではないでしょうか。
筋交いや耐震ボードを設置するなどして強度を高めます。

耐震リフォーム
「白根の家」内部仕切り壁に筋かいを入れ補強を行った。

④接合部の補強
柱や梁をつなぐ部分(接合部と言います。)を金物などで補強します。
古い基準で建てられている住宅は金物の使用が少なく仮に筋交いなどの部材が設置されていても十分に強度が発揮できません。

耐震リフォーム
角に立つ柱には地震力がかかりやすい。金物による補強をした様子。

⑤基礎の補強
基礎とは建物の下にあるコンクリートの部分、ここがしっかりしていないと地震時に土台が基礎を踏み外すなど大きな被害を受ける可能性が高くなります。
基礎の強度を確認し、不足している場合は適切な補強をする必要があります。

耐震リフォーム
「黒埼の家」鉄筋が履入っていない基礎のため鉄筋コンクリートの基礎を添わせ補強をした。

以上①~⑤が主な耐震補強の方法です。
「何か大がかりだな…。」と感じられた方もいらっしゃると思いますがほとんどが通常の維持管理であったり他のリフォーム工事の「ついでに」行うことができるものです。

それはどういう事でしょうか?
それぞれに分けて次回から解説していきますね。^^

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耐震リフォーム?どんなことするの?

先日の新聞に住宅の耐震化率が鈍い伸びであると掲載されていました。
2013年は79%、現在は82%。
目標値は2015年で90%。これを達成するのは現実的に厳しいとのこと。
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景気低迷や高齢者世帯の負担増で耐震リフォームが思ったより進んでいないことが大きいようです。


そもそも「耐震リフォーム」っていうけど一体どんなことをするのか?
イメージがわかない方も多いのではないでしょうか?

水廻りのリフォームや外装のリフォームのように身近ではない「耐震リフォーム」。
プロである私も改めて考えてみるとわかりにくい部分が多いなあと思えてきました。


今回は「耐震リフォーム」について考えてみようと思います。

・名称の問題
「耐震改修」「耐震リフォーム」など色々な言い回しがあり、少々紛らわしいですが私は同じともの解釈しています。
「改修」と「リフォーム」は、ほぼ同じ意味です。あえてわけるなら改修のほうが規模の大きな工事のような気もしますが「大規模リフォーム」や「スケルトンリフォーム」などの言葉もありますのでもう同じで良いじゃないか!と思います。(笑)

・「耐震」と付くからには根拠が必要。
当てずっぽうに補強してOK!…というわけにはいきません。
水廻りや外装のように「キレイになった!」で終わりというわけにもいきません。
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その根拠となるものが現状の耐震性を知る「耐震診断」です。
現状を知らなければどこをどの程度補強すれば良いのか見当が付きません。
「耐震診断」を行い「耐震設計」で補強計画を立てるのが正しい手順と言えます。
しかし、ここに冒頭の耐震化率がなかなか向上しない原因の一つがあると思っています。(私見です。)

次回、もう少し具体的に「耐震リフォーム」について考えていきます。

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耐震診断ってどんなことするの?

木造住宅の耐震性は建物の形状・屋根葺き材の種類・壁材の種類、量など様々な要素により決まります。
それらを現地調査で確認し、数値で示すことのできるものが耐震診断です。

耐震診断は、新築住宅の設計とは違い今ある住宅の耐震性を確認するものです。そのため、現地に行って目で見て触れて確認しながら調査を進める必要があります。

では具体的にどんなことをするんでしょうか?

① 建築時の図面があるか?
耐震診断

調査する前に、住宅を建てたときの図面があるかどうかを確認します。
もしあれば、その図面をもとに調査を進めることができます。
ですが、実際は無い場合が多いです。仮にあったとしても図面では壁になっている所が入口だったり、柱があるはずのところになかったり、そもそも家の形状が違うという事もあります。(汗)
一般の方からすると「そんなバカな!」と思われるかもしれませんが一昔前の木造住宅では決して珍しいことでは無いのです。…とはいっても診断の上での重要な手がかりとなるので図面があるに越したことはありません。

② 外観、基礎を確認
まずはぐるりと外観をチェック。
屋根葺き材、外壁材の種類や傷み具合、破損はないかなどを確認します。
毎日風雨や日射にさらされ気温も氷点下から40℃近くまで、過酷な状況にさらされる外装材。
経年による傷みで内部に雨水が侵入した場合、急速に構造を痛めます。外装材のチェックはとても重要です。
併せて基礎のコンクリートの状況を確認。ひび割れは無いか、鉄筋は使用されているか確認していきます。

③ 内部、壁仕上げなどを確認。
内部の壁、土塗り壁や石膏ボードなど下地材、仕上げ材を確認していきます。そのとき壁にひび割れが無いか、雨漏りの有無も見ていきます。

④ 部屋の調査を終えたら屋根裏へ。
耐震診断

多くのお宅は押入れなどの天井板が外れるようになっていてここから屋根裏に侵入。ネズミになった気分で梁の上を這い回ります。
余談ですが、夏季の屋根裏の調査は灼熱です。瓦や板金が太陽に熱されその熱が屋根裏にこもります。
調査が終了する頃はシャワーを浴びのではというくらい汗だくになるため着替えは必須です!

⑤ 一番最後は床下へ
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床下は屋根裏と違いひんやり涼しいので快適?です。ただし高さがせいぜい50㎝ほどしかないため今度はヘビのように這い回ります。
床下は高湿になりやすく木材の腐朽やシロアリの被害などが無いか入念にチェックしていきます。

以上のような調査を3時間程度掛け行います。
調査結果を持ち帰り診断ソフトに入力、そうすることで評点が算出されます。

耐震診断の良い所は結果が数値に現れることです。
大きな地震が来た時に住まいがどの程度の被害を受けるのか?おおよですが知ることが出来ます。
新潟市や阿賀野市、新発田市などでは耐震診断に補助を出しています。
昭和56年以前に建築された古い住宅の場合、自己負担なしで診断を受けることもできる場合もあります。

まずはお手軽に、誰でも出来る耐震診断と言うものもあります。

記事の内容が気になったという方、耐震診断を検討をされてみてはいかがでしょうか。
宮崎建築でも補助制度と合わせご案内をしております。お気軽にお問い合わせください。

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そもそも耐震性って何?

「今の家、大きな地震が来たら壊れたりしないだろうか?」
少し古い家にお住まいの方ならこういった心配をされている方も多いのではないでしょうか。
住まいがどのくらいの地震に耐えられる性質なのか?それを示すものが耐震性です。
木造の住宅の場合、耐震性は建物の形状・屋根葺き材の種類・壁材の種類、量などにより決まってきます。
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それぞれを見ていきます。

■建物の形状
建物を真上から見下ろした時の形が正方形に近いほど地震時には有利であると言えます。
L型やコ型、凹凸の多い建物は地震発生時にねじれる現象が起こり、部分的に損傷が生じやすくなります。
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郊外で土地が広い場合、増築を重ねた不整形な住宅も多いためこのような建物が多くなります。その場合、新しい部分と古い部分の接合部などは特に注意が必要です。
私の住む阿賀野市近郊は「郊外で土地が広い」といった条件にピタリと一致するため前述のような住宅が多い地域でもあります。実際我が家もそうです…。(^_^;)

■屋根葺き材の種類
屋根葺き材(やねふきざい)とは瓦や板金などの屋根の仕上げ材の事です。
耐震性
写真 板金屋根

ここで耐震性を考えるときの原則を1つ。「建物の重量が重いほど地震時に受ける力は大きくなる」というものがあります
簡単に言うと「重い建物はグラグラゆすられると大きく揺れる、軽い建物はあまり揺れない。」ということです。(^_^)
屋根葺き材は屋根全面を覆うものですから面積、重量とも大きくなります。そこで屋根葺き材の種類が関連してくるのです。
阪神大震災後「瓦は地震に弱い」という話が広まりました。これは瓦の重量が金属に比べ8~9倍ほどあるためで構造の条件が同じであれば瓦屋根の方が地震に対して不利であると言えます。(ただし、構造の条件が同じ場合の話なので実際は瓦=地震に弱いとは限りません。また別の機会に触れようと思います。)

■壁材の種類、量
住宅を構成する壁材、その種類や構造、量が耐震性に大きく影響します。
古い住宅であれば土塗り壁、年代が変わるごとに様々な仕上げ材があります。
また、壁内部の筋かいの有無、そういったことを確認することで耐震性を知ることが出来ます。
耐震性
写真 新築住宅、筋かいなどで壁を補強し耐震性を高める。


以上、かなりザックリとではありますが「耐震性」について少しご理解いただけたでしょうか?

次回はもう少し具体的に「耐震性を数値で知ることのできる耐震診断」を書いてみます!

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